Vademecum per il proprietario che affitta a nero
Molti proprietari di solito affittano al nero ma è davvero questa la soluzione più conveniente per il proprietario?
Non registrare il contratto di locazione è la soluzione adottata da moltissimi proprietari in quanto così facendo si risparmiano non solo le tasse ma anche l’Imu da parte di alcuni che mantengono la residenza nell’immobile locato e lo dichiarano al fisco come prima casa.
Se va tutto bene il risparmio è considerevole ma il legislatore sta incentivando gli inquilini a denunciare i contratti in nero o i comodati fittizi. Il proprietario, pertanto, si assume un rischio enorme in quanto potrebbe essere costretto a pagare salatissime sanzioni amministrative oltre che ritrovarsi un inquilino che per 8 anni può occupare l’immobile quasi gratuitamente: vi era stata già una disposizione normativa in tal senso, l’art. 3 del D.Lgs 23/2011 dichiarata incostituzionale ma sono alla Camera in progetto nuove normative simili.
Si sta verificando, proprio su questa scia, un altro tipo di fenomeno e cioè quello di inquilini che scelgono appositamente l’abitazione basandosi sulla superficialità dei proprietari.
Capita sempre più spesso che la tutela venga richiesta dal proprietario e non dall’inquilino ma come in tutti i campi, anche in quello legislativo, prevenire è meglio che curare e quindi un contratto fatto male e non registrato difficilmente si può aggiustare.
Ma in caso di contratto di locazione, quindi, come può tutelarsi il proprietario rispetto al Fisco e al proprio inquilino?
Un contratto non registrato di locazione non solo è illegale ma è anche dannoso per il proprietario.
Pertanto, si sottolinea, come un contratto di locazione non registrato sia la soluzione peggiore percorribile in quanto ci si mette nelle mani dell’inquilino il quale può denunciarci al Fisco dimostrando con facilità che questi vive nell’immobile locato e che il canone versato viene percepito a nero.
Quindi bisogna comunque registrare un contratto che giustifichi la presenza dell’inquilino in quell’immobile.
Pertanto partendo da questa regola altro escamotage è stato quello di registrare un contratto di comodato.
E’ la prima soluzione che viene in mente a molti proprietari in quanto per anni si è fatto abuso di tale contratto. Ma come in tutti i settori gli abusi sono sempre nocivi e pertanto ad oggi il comodato è tra i peggiori in quanto il legislatore ha provveduto ad inserire tale tipo di contratto nelle ultime norme tese a sanzione l’evasione fiscale immobiliare Pertanto registrare il contratto rimane il primo passo mentre il secondo è quello di non fare il contratto di comodato.
Quindi una soluzione potrebbe essere quella di registrare un contratto transitorio ad un prezzo basso avendo in mano anche altra scrittura da registrare nel caso insorgessero problemi con il conduttore: male che vada il contratto è e rimane comunque transitorio e quindi il “danno” sarebbe comunque limitato nel tempo e comunque non maggiore ai 18 mesi.
Ma cosa si può fare per dissuadere il conduttore dalla tentazione di pagare il minor importo del contratto registrato rispettando i reali accordi presi contenuti nella seconda scrittura?
Di solito si inserisce una caparra confirmatoria nel contratto costituendo un corrispettivo per il risarcimento danni che la parte inadempiente può incamerare senza provare l’effettivo danno subito: ciò è sicuramente un bel deterrente per il conduttore.
Ma se l’esigenza transitoria non esiste?
Sappiamo che la normativa prevede la necessità di inserire e documentare, nel contratto, il motivo della transitorietà. Ovviamente nel caso di affitti estivi, come quelli che di solito vengono fatti in Versilia, la transitorietà è più che dimostrabile ma non sempre questa transitorietà sussiste.
Ciò comporta il rischio che se l’inquilino prova che tale transitorietà è stata inserita fittiziamente il contratto avrà durata legale ( 4+4 in caso di contratti abitativi).
Rispetto al contratto transitorio si potrà, pertanto, valutare la possibilità di stipulare un contratto più lungo ( 3+2) ma comunque inferiore a quello previsto dalla normativa.
Pertanto:
1: Registrare sempre un contratto
2: Non utilizzare il comodato come titolo
3: Se si stipulano due contratti inserire nel secondo, che non verrà registrato, la previsione di una caparra.
- Ricordarsi che violare il fisco è sbagliato e farlo male è addirittura dannosissimo
- Conoscere quali sono i risparmi fiscali raggiungibili senza violare le norme tributarie è sempre consigliabile.
- Prevenire è meglio che curare: affidarsi sempre ad un professionista per la redazione del contratto e per risolvere le proprie problematiche: le improvvisazioni non sono mai produttive.
Infine si ricordi che è sempre consigliabile fare una indagine sul conduttore, sulla sua situazione economica/lavorativa al fine di non avere brutte sorprese.
Mandare via un inquilino richiede, infatti, soldi e molto tempo soprattutto in quanto i più furbi sono soliti chiedere in sede di udienza di convalida un termine di grazia che i giudici concedono nel 90% dei casi anche se non vi sono i presupposti.
Considerando pertanto che quando un cliente viene per proporre azione di sfratto probabilmente la morosità è già pari a 2/3 mensilità. Considerando che tra proporre l’azione e l’udienza possono intercorrere anche 6 mesi. Considerando che se a quell’udienza l’inquilino si presenta e chiede termine di grazia la convalida verrà rinviata di almeno 3 mesi. A ciò si aggiunga poi il tempo – altri 6 mesi circa – per l’esecuzione. Pertanto se l’inquilino non ha niente da perdere perché disoccupato, senza nulla da perdere, resterà nella vostra casa gratuitamente senza che voi abbiate possibilità di recuperare alcunchè dei canoni non pagati.
Quel danno non ve lo risarcirà nessuno e quindi meglio una casa sfitta che affittata a chi non ha garanzie da dare. Meglio una casa sfitta che una affittata al nero con tutte le conseguenze che da ciò possono derivare .
